דירה להשקעה – העובדות הנוספות

מיכאל תבור

בגלובס ב-29/1/2007 במוסף הנדל"ן התפרסמה כתבה העוסקת בהשקעה בנדל"ן למגורים. הכתבה הצביעה על חוסר הכדאיות של דירה למגורים כהשקעה.

עיקר הניתוח המתבסס על הערכות לשכת שמאי מקרקעין גורס כי דירות למגורים מניבות בממוצע כ- 3.5% תשואה פחותה מריבית בנקאית אותה ניתן לקבל בקלות, ללא כל כאב הראש הכרוך בהתעסקות בהשכרת דירות. הכותב מציין כי במקרים בודדים מגיעה התשואה ל- 5-6%.

למעשה מתוך הכתבה ניתן לזהות חלק מהבעיות הנוספות, אולם בכל מקרה, לא הוצגה הבעייה בכללותה ולהלן השלמת הניתוח.

הבעייתיות בדירה כהשקעה נגזרת ממספר פרמטרים נוספים:

1. נזילות. ככלל נדרשת תשואה עודפת להשקעות לא נזילות בגלל העדפת הנזילות של המשקיע. לנזילות יש יתרונות בניצול מצבים ובהיחלצות ממצבים ולכן בשתי השקעות בעלות סיכון דומה, פרמיית הנזילות עשויה להיות בין 1% ל-2% מותנה ברמת הקושי של המימוש. בדירות, סביר להניח כי הכף נוטה יותר לכיוון 2%.
2. פיזור הסיכון. בהשקעות פיננסיות המשקיע יכול לפזר את השקעתו בין השקעות שונות ובכך להקטין את הסיכון שאינו סיכון השוק הכולל, אלא סיכון ספציפי, הקיים בהשקעות ספציפיות. המשקיע הקטן שכל כספו נמצא בדירה אחת אינו מפזר את השקעתו ובכל מקרה בה הדירה הספציפית אינה יכולה להניב רווחים, הוא מפסיד את כל השקעתו או את רובה, להבדיל ממצב של פיזור השקעה פיננסית בבורסה בין מניות שונות.
   לדוגמא שוק הדירות יכול לעלות, אבל אם בדירה שבסמוך ישתכנו משפחת פושעים ועבריינים שיהפכו את חיי הדיירים לגיהינום, לא יהיה באפשרותו להשכיר את הדירה ולעיתים אף קיימת סכנה של השתלטות העבריינים גם על דירת שתישאר ריקה. דוגמא זו אינה היחידה ויש יותר מסיבה אחת, מדוע ערך הדירה עלול לרדת במידה ניכרת בשעה שהשוק עולה.
3. תשואה תיאורטית מול תשואה מעשית או תוחלת התשואה. שיעורי התשואה המוזכרים בכתבה מתייחסים להשכרת הדירה בפועל. למעשה הנטו המתקבל הינו בניכוי ממוצע החודשים בהם הנכס לא היה מושכר, כאשר בחודשים אלה הבעלים נדרש גם לשלם ארנונה, עלות עסקה (מתווכים ועורכי דין) וכן דרישות לשיפוצים ותיקונים החלים על הבעלים. ההבדל בין הברוטו לנטו הינו בממוצע כ-1% במונחי תשואה.

התוצאה היא שעבור רמת הסיכון הקיימת בהשקעה בנכסים אלה התשואה ברוטו היתה צריכה להיות לפחות כ- 11% (לעומת תיק מניות בשוק ההון, אשר סטיית התקן שלו אינה עולה על פי מחקרים רבים, על סטיית התקן של מחירי דירות בודדות, להבדיל מתיקי דירות). בנתונים אלה, מדוע אנשים הולכים להשקיע בתשואה ברוטו של 3-4% או למעשה, 2% נטו, לאלוהי כהנמן-טברסקי ושאר חוקרי הסטיות הכלכליות-פסיכולוגיות, הפתרונים.

נקודה אחרת היא : אם זה כל כך רע, איך זה שיצחק תשובה, לב לבייב , חיים כצמן נתן חץ ודומיהם, עושים כסף מנדל"ן?
שאלה מצוינת, שלא היתה צריכה להישאל: עלית יודעת להרוויח במקום שבו יצרני שוקולד קטנים נסגרו. ללבייב, תשובה חץ וכצמן, יש מספר דברים שאין למשקיע הקטן. ראשית, נזילות. מבחינתם דירה אחת אינה מהווה נכס קבוע אלא פריט קטן במלאי ומספר הנכסים הנמכרים ונקנים אצלם בחודש מציגים תמונה של מערכת נזילה.

הסיכון: מטבע הדברים, למשקיעים אלה יש פיזור גדול. כאשר הנכסים שלך נמצאים בערים רבות ומתפלגים בין נכסים מסחריים ופרטיים, ובין ארצות שונות, הפיזור מצויין ולכן הסיכון בפועל נמוך בהרבה.

התשואה בפועל: יתרון לגודל המאפשר לקבל מידע איכותי ולרכוש נכסים במחיר הזדמנות. סף הכניסה לעסקאות שהם נכנסים אליהם הינו גבוה ולכן התחרות נמוכה במידה ניכרת ומכאן שהתשואות גבוהות יותר עבור, ללא השוואה. כמו כן עלות העסקאות עבורם נמוכה באופן מובהק, בגלל יתרון לגודל.

הצעתנו איפה, שמשקיע שליבו חפץ בנדל"ן, נכון יותר יעשה אם ירכוש מניות של דלק נדל"ן, אפריקה ישראל, גב ים, אלוני חץ וגזית גלוב, עדיף בהרבה על רכישת דירת מגורים להשכרה, אבל בכל מקרה, נא לא לראות את המשפט האחרון, כהמלצת קנייה, בוודאי לא לאחר גל העליות של השנה האחרונה, אלא יותר כפילוסופיה עקרונית עבור "המשקיע הקטן".

---